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不動産業界の裏事情 仲介とは?

仲介とは?(不動産業界の裏事情その1)

専門的な世界の不動産業界。
一般の方にはわからない、不動産業界に長くいる人だけが知っている裏の顔があります。
これを知らないと、知らないうちに損をする。ということもありますので、ぜひご覧ください。

キーワードは「囲い込み」と「仲介手数料」です。

 

不動産業界の仕組みを知ろう!<3種類の媒介契約>

所有の不動産を売却するには、まず不動産会社に査定依頼を行います。
そして、不動産会社から査定価格や売却方法についての提案を受け、売り出し価格や売却条件が決定すると正式に不動産会社に売却を依頼することになります。
この正式な売却依頼のことを「媒介契約」といいます。
この媒介契約には3つのパターンがあります。それぞれの特徴をご紹介いたします。

1.1社のみに売却依頼をする「専属専任媒介契約」
売主様が自ら購入される方を見つけた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社を通して売買契約を締結する必要がある契約です。
(仲介手数料の支払いが必要)

2.自分で買主を見つけた時以外は、1社のみに売却依頼をする「専任媒介契約」
1社のみに売却依頼をする“専属専任媒介契約”と違う点は、売主が自ら買主を見つけた場合は、媒介契約を結んだ不動産会社を通さずに売買契約を締結することが可能です。
(仲介手数料の負担はゼロ)

3.複数の不動産会社に売却依頼できる「一般媒介契約」
一般媒介契約で売却を任された不動産会社は必ずしても仲介手数料を得ることができなくなるため時間と費用をかけた売却活動を行わない傾向があります。

指定流通機構(レインズ)

「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」を締結した不動産会社は、指定流通機構(レインズ)に定められた期間内に物件情報を登録するきまりがあります。
レインズに物件情報が登録されると、すべての不動産会社がお客様の物件を紹介できる仕組みです。

※仕組みはありますが、囲い込みという障害があります。

仲介の種類を知ろう!

両手仲介:売主、買主両方を1社が仲介することを両手仲介といいます】

売主と媒介契約を締結した不動産会社が買主を見つけた場合、売主、買主それぞれから仲介手数料を受けとることができます。
〇売主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
〇買主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社

片手仲介:売主、買主を2社が仲介すること】
媒介契約を締結した不動産会社以外の不動産会社が買主を見つけた場合は仲介手数料はそれぞれの不動産会社が受けとることになります。
〇売主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒A社
〇買主から受けとる仲介手数料(売買代金×3%+60,000円+消費税)⇒B社

両手仲介片手仲介では1件の取引で倍の手数料の違いがあるわけです。
そのため、当然のことながら、売主側の不動産会社は自社で買主を見つけようとし、他の不動産会社に物件を紹介させない行為、いわゆる「物件の囲い込み」を行うところが後を絶ちません。

囲い込みをされてしまうと、売主様にとっては「高く売る」「早く売る」機会をなくされてしまいます。

他の不動産会社にはもっと高く買ってくれる見込み客がいるのに自社の見込み客を優先し、両手仲介をしようとすることが横行しているのです。
(売主様は囲い込みをされていることに気づかないケースがほとんどです・・・)

当社はこのような売主様の利益よりも自社の利益を優先する利益相反行為は絶対に行いません。

積極的にほかの不動産会社に物件情報を公開することで高く早く売ることを目指します

 

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