仙台市の不動産売却・マンション売却ならセドナハウス【太白区・青葉区・若林区・宮城野区・泉区】

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築古マンションの売却について

築年数が古いマンション・一戸建ては売れないと思っていませんか。築年数が古いから、不動産会社の買取金額でしか売れないと諦めていませんか。

セドナハウスでは、築年数が経過した物件でも高く売るための戦略を提案します。

>>不動産会社による買取とは

古い物件が新築並に高く売れるようになった

リノベーションとは、室内の間取り(プランといいます)や設備を一新、通常のリフォームよりもさらに大規模に改修するもので、内装を一度解体し、ゼロの状態から改装することです。

最近、新築物件などで見かけるありきたりな設備、例えばキッチンやバスタブなどを自分好みのものを使いたい!自分のライフスタイルに合わせた間取りに変えたい! という思考の方(特に若い世代)が増えています。

リノベーション前提のお客様へ積極的にご紹介するツール

 

リノべる。

セドナハウスでは築年数が古い物件はイメージがしにくいために、リノベーション販売のイメージをもたせています。

例えば、定額リノベーションの「リノべる。」こちらのウェブサイトへの掲載もいたします。そうすることで、リノベーション前提の方へも積極的にご紹介いただけます。

リノベーション前提の方に対してリノベーション後のイメージがし易い写真も掲載しますので築年数が経過している物件を検討する方にとってイメージがわくような資料となっているので、購入しやすくなります。

「リノべる。」×「セドナハウス」

部屋が空室であれば、リノベーション後のイメージパネルも制作、お部屋を内見された方がより魅力的に感じるツールとして展示します。

このように、築年数が経過している、お部屋が汚れている、といった場合でも、どういった購入検討者がいるか、最近の購入者が検討するトレンドは何なのかの把握を怠りません。

検討いただけそうな顧客へアプローチすること、さらにその顧客へ向けたよりよい資料を作成することが売却成功の鍵なのです。

リノベる(リノベーション)よくある質問

リノベーションで購入検討される方はどういった方ですか
(年齢層や属性などを教えて下さい。)

30代から40代前半の一次取得層の方が9割を占めています。

また既婚の方が全体の7割で、その多くの方がこれからご家族が増える予定、もしくはお子様がいらっしゃる方です。普通だな、と思われるかもしれませんが、逆を言うと3割の方がシングル層であることも特徴です。「終の棲家」として購入されるのではなく、もし結婚した時には売却もしくは賃貸に出す、といった出口戦略を見据えた方が増えてきています。

どのくらい流行ってきているものでしょうか?
(時代背景と数字があると嬉しいです。)

日本でリノベーションという言葉が流通し始めたのは、2000年頃からです。

ニューヨークのSOHOで古い倉庫をアトリエにリノベーションして利用するアーティストが増え、その文化が日本にも流れ込んできたのがその頃です。当時日本でリノベーションをする人はクリエイターなど一部の方達が主流でした。不況により収入は下がり、新築住宅を購入するハードルが高まっていったのも丁度この頃です。その様な背景の中、2004年頃から住宅雑誌やインテリア雑誌などでも「安く、素敵な住まいを手に入れる方法」としてリノベーション特集が多く扱われ始めます。それにより、リノベーションが一般化し始めました。2010年頃からはリノベーションの費用とマンション購入の費用をまとめて融資する金融商品も登場し、一気に普及期を迎え現在の状況に至っています。リクルートの調べによると、「リノベーション」と言う言葉の認知度は2007年では69.8%でしたが、2012年には89.7%と5年間で19.9ポイントも上昇しています。およそ9割の方が認知しており、住まい選びの当たり前の選択肢となったと言えるでしょう。国も中古流通量を増やす政策を推進しており、今後このマーケットは拡大されることが予想されます。

リノベーション出来ない物件もありますか?
(原則ないということでしょうか、プランの制約あたりを記載してください)

原則的にリノベーション出来ない物件はありません。

強いて言えば、マンションの場合は管理規約により床の防音仕様が指定されていたり、サッシなどの共用部に属する部分は制限がされていることがあります。また、耐力壁の部分は構造耐力に影響する為、取り壊すことはできません。その為、鉄筋コンクリート造であれば、壁式構造の建物は完全な一室空間にすることは難しいケースがほとんどです。その他にもPS(パイプスペース)なども位置の変更はできません。

やはり築年数が経ちすぎていると検討者は少なくなりますか?
(一番古い貴社の事例で答えて下さい。)

全くないとは言えませんが、8割程度の方が築年数にこだわらない、1.5割の方も築30年までであれば問題ないとおっしゃっています。

我々のお客様の中でも築45年程度のマンションを購入される方は多いですし、9割以上の方が築30年以上のマンションを購入されています。中古マンション選びにおいては、築年数よりも管理体制、修繕状況、修繕計画、あとはいかに壊れにくいマンションを選ぶかが大切です。1981年6月以降に着工したマンションは新耐震物件(それ以前のものは旧耐震物件といいます)といい、現行の構造基準で建てられています。もちろん旧耐震よりも構造耐力は高いのですが、阪神大震災の被害状況をみると新耐震物件でも命の危険がある様な被害を受けているものが2.1%あります(旧耐震物件は4.9%です)。つまり、新耐震物件でも壊れるものは壊れます。旧耐震でも壊れないものは壊れません。そこの見極めポイントをしっかり把握しておくことが大切なのです。新耐震か旧耐震か、ということよりも「壊れにくい」という視点でマンションを選ぶことが本質的ではないでしょうか。

一番好まれる条件はありますか?
(眺望とか?)

資産価値が高いマンションが好まれております。

資産価値が高いというのは、将来売却せざるを得ない時、購入時との価格下落幅が小さい物件です。もしくは賃貸に出しやすい物件です。この様な観点で物件を選ぶことが将来住宅ローンに縛られてしまう人生を回避するには重要で、投資家としての視点を持つことを我々は推奨しています。またその様なお客様が増えています。一つの指標としては、地盤がしっかりした立地である、都心や駅へのアクセスの良さなどが言えます。他にも広いルーフバルコニーがある、眺望が良い、天井が高い、といった個性的なものも非常に人気があります。

リノベーションに適した物件は市場に多く出ているのでしょうか?
(需要が多いということが知りたいです。)

残念ながら決して多く流通しているとは言えません。

中古マンションの多くはリフォーム済み物件だからです。リノベーションを前提として物件探しをされているお客様は、リフォーム済み物件は非合理的な買物になってしまいます。多くの売主様はリフォームをすることで流動性を高めていますが、これが却ってアダとなっています。リフォーム費用が上乗せされていない物件こそが、リノベーションに適した物件の大前提です。その為、拡大しているリノベーション市場においてリフォーム前物件の需要は、日々高まっています。

「リノべる。」で高く売れた事例はありますか?
(成約事例よりも高く売れた事例があれば。)

「リノべる。」で高く売れた事例はありますか?
(成約事例よりも高く売れた事例があれば。)

従来型とは「きれいな内装のものは評価額が高い」と言うものです。リフォーム前物件は当然内装が傷んでいることが多いので、評価額が低くなります。その様な物件をベースに、魅力的な間取りと質の高い素材を用いたリノベーション物件は評価額が上がり、元々の物件評価額とリノベーション費用の合計金額よりも高く売却できるケースもあります。勿論そのような物件は賃貸に出しても十分、収益物件となり優良な資産になります。我々のお客様の中にもこの様なケースはあります。中にはホステルとして10%以上の表面利回りで運用されている方もいらっしゃいます。

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お客さまの声

親身に対応してくれた

青葉区のK様
大変スピーディに売却ができました、境界杭の調査士さんや司法書士さんも郡山さん同様に楽しい人を紹介してもらい安心でした。

予想以上の対応でした

太白区のO様
対応が早く、どんな質問にもすぐに納得がいく説明が帰ってきて安心できました。メールの内容もわかりやすく予想以上でした。

代表者紹介

代表 郡山 広志

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。

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(有限会社ラビットアイランド)

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